原标题：中国城市住房市场格局将发生重大改变
去年年中，国家相关部门提出“租购同权”;去年年底，中央经济工作会议提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”前者是解决租房的权利问题，后者是解决租赁房屋的来源问题，租房的权利和来源一旦得到解决，中国住房市场的格局将发生重大改变。
在欧美发达国家，房屋租赁市场不仅很大而且很成熟，它们的城市居民有40%-50%都是租房居住的，而我们的城市居民租房率只有20%-30%。关键的还不仅仅是租房率的问题，还有我们的租赁房屋基本都是有私人提供的，既没有可以长期居住的稳定感，又没有房屋所有者可以享受到的如孩子上学等的公共服务。所以，解决租购同权和可长期居住的租赁房屋来源问题成为我们的工作重点
租购同权问题正在解决当中，住建部有关负责人说“将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。”好了，这个问题我们可以搁置不谈了，我们重点谈如何解决可以长期居住的租房来源问题。已有的长租公寓和建行方面正在进行的存房贷业务都会成为长期租赁的主力军。
什么是存房贷业务呢?中国经济网在报道建设银行(601939,股吧)广东省分行首推的这个业务时讲得很清楚：“首先，手握出租房的房东将自己的住房租赁权出售给建行，比如5年期;然后，建行一次性支付全部租金，比如5年租金为50万，一次性交付给房东;最后，建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。”当然，说5年只是个比喻，也可以是10年或20年，总之，不稳定的市场将因此稳定。
其实，长租公寓和存房贷业务还只是长期租赁市场的冰山一角，中央经济工作会提出的“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”可能是我们要理解的重点之一。“多主体供应、多渠道保障”不单指租房市场，也包括购房市场，也就是说，以后建房的不仅仅是房地产开发商，还有政府和单位自建;以后，房地产开发商不仅可以卖房，还可以转型为只做长期租赁的企业。
说到长期租赁企业，中央经济工作会议提到的“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”就是我们要理解的重点之二。如何支持专业住房租赁企业发展，德国已经给我们提供了现成的经验，比如，他们对用于出租的合作建房，政府予以免税;住房信贷银行也会给予建房出租的私人和开发商提供无息或低息贷款。请注意，专业化的住房租赁企业不是房屋中介，而是拥有房屋产权的实体企业。
按照中央关于住房制度改革的要求，各地政府已经开始出台政策保证租赁用地供应。据北京青年报报道：北京规划2017-2021 年住房建设计划约150 万套，其中租赁住房50 万套，租赁住房计划供地1300 公顷，在全部住宅供应中占比21.7%;上海也在“十三五”期间，预计供应住宅用地5500 公顷，其中规划租赁用地1700 公顷，提供租赁住房约70 万套。住房市场格局正在改变!
既然中央在强化“房子是用来住的，不是用来炒”，既然中央在建设“租购并举的住房制度”，知名房地产企业万科、保利、中海、龙湖、远洋等开始纷纷抢占住房租赁市场，万科远期规划的长租公寓业务年收入达155亿元。不仅如此，互联网巨头腾讯、阿里、京东等也不甘落后杀入租房市场，腾讯已宣布深圳市住房租赁交易服务平台正式启动，阿里则已和杭州市房管局达成战略合作。
这一切都意味着中国城市，尤其是一线城市住房市场的格局正在发生改变，自然，楼市价格也将面临考验。
附
他山之石，可以攻玉，德国在住房领域的法制化建设值得我们学习。《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《租房补助金法》是德国住房法制化的重要支撑，这四部法律分别为社会保障住房供给、中低收入者的住房和租房补贴、租赁市场的规范以及私有住房的购买提供了法律保障，另外，还有一个《经济犯罪法》让投机炒房望而生畏。
在德国投机炒房就是做梦，应该说德国法制化的住房价格政策封闭了德国房地产市场所有的投机空间。在德国可看不到中国这种炒房赚钱胜过办企业的奇特景观。这么说吧，德国房价并不是由开发商来决定的，而是由独立的第三方房地产评估机构确定的，这个基准价具有很强的法律效力，按他们的《经济犯罪法》规定，如果开发商卖房时售价超过基准价的20%，便被认定为违法，购房者可依法起诉开发商，让开发商把房价降到合理范围，如果开发商拒不执行，将被法院处以高额罚款。还有更厉害的，如果开发商售价超过基准价的50%，则被定性为“获取暴利”，构成犯罪，要坐3年大牢。
也许有人会说，那德国开发商跟第三方房地产评估机构勾结一下，把基准价定高一点不就完了吗?这是典型的中国人的思维，这在德国是行不通的，一环扣一环的具有法律效应的政府管理堵死了这条路。德国政府规定，第三方房地产评估机构要对本机构的评估结果负责30年，如果这个基准价经不起30年的考验，出现大幅偏离基准价的情况，这家评估机构要承担相应的法律责任。这样一来，哪个中介机构还敢跟开发商同流合污?所以，只要你想管，政府是有办法的。德国房价40年不涨算什么?我们还会看到它更长时间不涨。
卖房如此，出租房屋也一样，德国政府在其《住房租赁法》里明确规定：房租可以随行就市，但3年内提价不能超过 20%，否则同样属于违法，将被处以高额罚款;跟卖房超过基准价50%要坐牢一样，租金涨幅3年内超过50%也将被《经济犯罪法》认定为犯罪行为，面临坐牢风险。他们之所以房地产市场控制得如此严厉，是因为他们不仅把保障居民住房写到《住房建设法》中，还写到《宪法》中。当然，他们的居者有其屋不单指买房，还包括租房。为了实现这个目标，德国政府每年都按照《住房补助金法》和《租房补助金法》补贴国民，86%的德国居民都会享受到数额不等的住房或租房补贴。
因为德国政府鼓励租房居住，所以，只有不到40%的德国家庭购买了开发商建的商品房，另有不到20%的德国家庭住在合作建房和自建房里，超过40%的德国家庭都是租房居住的，政府给予居民租房的补贴远远高于买房的补贴。与此同时，对用于出租的合作建房，政府予以免税，还有，住房信贷银行也会给予建房出租的私人和开发商提供无息或低息贷款。说到贷款顺便说说德国的房贷政策，我国的房贷利率会伴随银行贷款利率的调整而调整，而德国的房贷利率是固定的，优点是银行利率上行时不增加购房者负担，还款预期稳定;缺点是银行利率向下调整时购房者也享受不到利率下降的好处。
