原标题：基于功能修复与整合 释放空间要素效率是房地产供给侧改革方向

近日，中央经济工作会议首次提出了“稳地价、稳房价、稳预期”。这意味着，2020年房地产管理要坚持“有保有压”的思路。具体来说，既不能刺激地产，导致房价上涨、投资投机复归，还要在“稳字当头”的主基调下，防止房地产市场暴跌。这对于房地产管理来说，不啻为全新的思路和挑战。

就“房住不炒”而言，这项顶层设计的要求将是房地产管理的长期坚持的准绳。因此，“房住不炒”，并不代表调控不放松就是正确的。在历史最高位上运行的房地产市场，客观上存在稳定的诉求。

从房地产运行形势看，今年1-11月份的开发投资增速(10.3%)，已降至今年以来的新低，代表市场走势的70个城市二手住房价格，10月份有一半的城市在下跌，土地购置今年以来一直负增长。2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，也是“十四五”规划和第二个“一百年”的布局之年，“稳”是明年经济工作的核心要点，房地产市场自然也要稳定。

目前，无论是发挥“稳投资”的关键作用，还是“稳消费”的基础作用，抑或是打好三大“攻坚战”，确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善，甚至是继续实施积极的财政政策，作为国民经济的基础性行业，房地产都发挥着巨大的作用。因此，在房地产市场出现下行的迹象后，特别是关键指标给出预警信号后，房地产政策基调以稳为主。

但是，就像中央经济工作会议重点强调“坚定不移贯彻新发展理念”一样，房地产业要贯彻新发展理念，释放有效需求的同时，要将满足困难群体住房问题、推进城镇化，释放空间要素效率统筹起来。关于房地产的表述，会议通稿中相关表述放在了“保民生”内容中，同时提出加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

也就是说，我国房地产的需求潜力和空间还非常大，但主要在于市场不平衡的另外一端。首先，就是住房保障体系。近年来，国家鼓励都市圈发展，户籍门槛逐渐打破，人口流动空间大分化。除了户籍低收入人群、户籍“夹心层”外，稳定就业的新市民、新就业大学生等，已成为城市发展的新生力量，迫切需要纳入保障的范围。

如果能将这部分人群纳入住房保障的范畴，不仅将有利于推进城镇化，释放内需潜力，打造包容性增长新局面。对房地产来说，也将有利于建立“租购并举”的住房新制度，这是稳定房地产市场的中坚力量。

其次，1998年“房改”以来，我国房地产市场化速度很快，城市规划理念、建筑和材料技术、社区和住房设计风格，不断推陈出新，这就导致住房计划供给时期、“短缺经济”时期供应的一些住宅小区其居住功能和配套日益跟不上新时代的需求。因此，随着棚改渐入尾声，基于功能革新、配套“补短板”的老旧小区改造，城市更新等，提上了议事日程。

就老旧小区改造来说，根据住建部披露的数据，初步统计全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。以此计算，老旧小区改造将是惠及超1亿居民的重大民生工程。老旧小区改造有三类：一是“保基本”改造，主要是与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政设施修缮，以及垃圾分类、北方供暖设施改造和电梯安装等;二是“提升类”改造，包括配建停车场、活动室、物业用房等公共活动场所;三是“完善类”改造，包括养老、文化室、医疗、家政、快递、便民与便利店等设施。

不管是哪一类，都具有将惠民生、调结构的供给侧结构性改革效果。城市更新是此次会议的新提法，它是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。事实上，除了老旧小区改造外，随着人口流动分化、产业结构升级、互联网全方位的植入，生活生产方式的变迁，包括商办、公共活动、产业空间在内，城市整体的空间结构，需要基于功能修复与整合、空间节约和再造，空间要素效率进一步释放，这也是房地产的发展方向。(李宇嘉作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)